一、批復(fù)

根據(jù)江蘇省農(nóng)墾集團有限公司第三屆董事會第125次會議決議通過的《江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司部分國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓暨改革方案》。

二、評估機構(gòu)選聘方式

直接委托

三、評估機構(gòu)

機構(gòu)名稱：中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司

 辦公地址：北京市西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街28號凱晨世貿(mào)中心東座F4層939室

法定代表人：胡智

批準文號：京財資評備[2021]0085號

資產(chǎn)評估范圍：從事各類單項資產(chǎn)評估、企業(yè)整體資產(chǎn)評估、市場所需的其他資產(chǎn)評估或者項目評估；證券、期貨相關(guān)評估業(yè)務(wù)。（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動）

四、評估師資質(zhì)

1.胡雪瑩    32210184

2.魏龍      32190132

五、評估程序履行情況

（一）評估準備階段

1、2021年8月上旬，委托人召集本項目各中介協(xié)調(diào)會，有關(guān)各方就本次評估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出本次資產(chǎn)評估工作計劃。

2、配合企業(yè)進行資產(chǎn)清查、填報資產(chǎn)評估申報明細表等工作。評估項目組人員對委估資產(chǎn)進行了詳細了解，布置資產(chǎn)評估工作，協(xié)助企業(yè)進行委估資產(chǎn)申報工作，收集資產(chǎn)評估所需文件資料。

（二）現(xiàn)場評估階段

項目組現(xiàn)場評估階段的時間為2021年8月5日至2021年8月16日。主要工作如下：

1、聽取委托人和被評估單位有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的財務(wù)制度、經(jīng)營狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況。

2、對企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估申報明細表進行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。

3、根據(jù)資產(chǎn)評估申報明細表，對固定資產(chǎn)進行了抽查核實。

4、查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

5、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定各類資產(chǎn)的具體評估方法。

6、對主要設(shè)備，查閱了購置合同及技術(shù)資料；對通用設(shè)備，主要通過市場調(diào)研和查詢有關(guān)資料，收集價格資料。

7、對企業(yè)提供的權(quán)屬資料進行查驗，對企業(yè)提供的未來年度收益的預(yù)測進行核實。

8、對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負債，在核實的基礎(chǔ)上做出初步評估測算。

（三）評估匯總階段

2021年8月17日至8月27日對各類資產(chǎn)評估及負債審核的初步結(jié)果進行分析匯總，對評估結(jié)果進行必要的調(diào)整、修改和完善。

（四）提交報告階段

在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估報告，與委托人就評估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序?qū)蟾孢M行反復(fù)修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評估報告。

本階段的工作時間為2021年8月27日至9月16日。

六、評估報告摘要

（一）評估目的是根據(jù)《江蘇省農(nóng)墾集團有限公司第三屆董事會第125次會議決議》就江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司擬進行混合所有制改革，分公司不參與本次改革改制，為此需進行資產(chǎn)評估，為委托人相關(guān)經(jīng)濟行為提供價值參考。

（二）評估對象是剔除分公司資產(chǎn)及負債后的江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益。

（三）評估范圍為剔除分公司資產(chǎn)及負債后的江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司在基準日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債。

七、特別事項說明

在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論，但非評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項：

（一）產(chǎn)權(quán)瑕疵事項

此次評估未發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項。

（二）未決事項、法律糾紛等不確定因素

2021年6月9日，江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院出具《民事判決書》（（2021）蘇0106民初2813號），對原告彭素芹與被告江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司勞動爭議糾紛一案做出判決，一審認為：一、原告彭素芹與被告江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司勞動關(guān)系于2020年10月解除；二、被告江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告彭素芹醫(yī)療費（含器具費）2713.58元、護理費7200元；三、被告江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告彭素芹停工留薪期工資25872.76元；四、被告江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告彭素芹2019年年休假工資1565.76元；五、駁回原告彭素芹的其他訴訟請求。原告在判決書送達十五日內(nèi)提交了上訴狀，請求判令（2021）蘇0106民初2813號民事判決書改判。截至基準日二審尚未開庭。農(nóng)墾物業(yè)對一審判決中的相關(guān)費用計入預(yù)計負債，本次評估按核實后的該事項預(yù)計負債賬面值確定評估值，未考慮基準日后二審判決對預(yù)計負債可能形成的影響。提請報告使用者注意。

（三）抵押擔保事項

此次評估未發(fā)現(xiàn)抵押擔保事項。

（四）重大期后事項

此次評估無重大期后事項。

（五）其他需要說明的事項

1、評估師和評估機構(gòu)的法律責任是對本報告所述評估目的下的資產(chǎn)價值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機構(gòu)對該項評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托人及被評估單位提供的有關(guān)資料。因此，評估工作是以委托人及被評估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟行為文件，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會計憑證，有關(guān)法律文件的真實合法為前提。

2、評估過程中，評估人員觀察所評估設(shè)備的外貌，在盡可能的情況下察看了設(shè)備的保養(yǎng)情況和使用情況，未進行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)測試。在對設(shè)備進行勘察時，因檢測手段限制及部分設(shè)備正在運行等原因，主要依賴于評估人員的外觀觀察和被評估單位提供的近期檢測資料及向有關(guān)操作使用人員的詢問情況等判斷設(shè)備狀況。

3、本次評估范圍及采用的由委托人和被評估單位提供的數(shù)據(jù)、報表及有關(guān)資料，委托人和被評估單位對其提供資料的真實性、完整性負責。

4、評估報告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由委托人和被評估單位提供，委托人和被評估單位對其真實性、合法性承擔法律責任。

5、評估機構(gòu)獲得的被評估單位盈利預(yù)測是本評估報告收益法的基礎(chǔ)。評估師對該盈利預(yù)測進行了必要的調(diào)查、分析、判斷，經(jīng)過與被評估單位及管理層多次討論，被評估單位進一步修正、完善后，評估機構(gòu)采信了被評估單位盈利預(yù)測的相關(guān)數(shù)據(jù)。評估機構(gòu)對被評估單位盈利預(yù)測的利用，不是對評估對象未來盈利能力的保證。

6、評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔相關(guān)當事人決策的責任。評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。

7、在評估基準日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化時，應(yīng)按以下原則處理：

（1）當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行相應(yīng)調(diào)整；

（2）當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(yīng)及時聘請有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)重新確定評估價值；

（3）對評估基準日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托人在資產(chǎn)實際作價時應(yīng)給予充分考慮，進行相應(yīng)調(diào)整。

八、評估結(jié)論

基于被評估單位及企業(yè)管理層對未來發(fā)展趨勢的判斷及經(jīng)營規(guī)劃，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，對農(nóng)墾物業(yè)股東全部權(quán)益在評估基準日2021年6月30日的價值進行了評估。得出如下結(jié)論：

（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論

資產(chǎn)賬面值2,666.03萬元，評估值2,694.67萬元，評估增值28.64萬元，增值率1.07%。

負債賬面值1,552.44萬元，評估值1,552.44萬元，評估無增減值。

凈資產(chǎn)賬面值1,113.62萬元，評估值1,142.26萬元，評估增值28.64萬元，增值率2.57%。

各類資產(chǎn)評估情況見下表：

資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

評估基準日：2021年6月30日

被評估單位：江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司                             金額單位：人民幣萬元

（二）收益法評估結(jié)論

經(jīng)實施核實、實地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程序，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）對企業(yè)股東全部權(quán)益價值進行評估。江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司在評估基準日2021年6月30日的凈資產(chǎn)賬面值為1,113.62萬元，評估后的股東全部權(quán)益價值為1,138.07萬元，評估增值24.45萬元，增值率2.20%。

（三）評估結(jié)果分析及最終評估結(jié)論

1、評估結(jié)果的差異分析

本次評估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價值為1,138.07萬元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算得出的股東全部權(quán)益價值1,142.26萬元低4.19萬元，差異率為0.37%。兩種評估方法差異情況的分析：

1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以農(nóng)墾物業(yè)資產(chǎn)的成本重置為價值標準，反映的是資產(chǎn)投入（購建成本）所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著國民經(jīng)濟的變化而變化；

2、收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價值標準，反映的是資產(chǎn)的經(jīng)營能力（獲利能力）的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟、政府控制以及資產(chǎn)的有效使用等多種因素的影響。

2、評估結(jié)果的選取

資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以資產(chǎn)的成本重置為價值標準，反映的是資產(chǎn)投入（購建成本）所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著國民經(jīng)濟的變化而變化；而收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價值標準，反映的是資產(chǎn)的產(chǎn)出能力（獲利能力）的大小。農(nóng)墾物業(yè)利潤主要來源于物業(yè)管理和餐飲服務(wù)業(yè)務(wù)，部分項目需要通過招投標獲得，由于物業(yè)管理行業(yè)公司眾多，競爭激烈，未來收益存在很大不確定性，且兩種方法結(jié)論差異很小，故本次選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)論。以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果，得到江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價值為1,142.26萬元。

九、評估資料査閱方式

在委托方相關(guān)人員的配合下，進行現(xiàn)場勘察并與委托方相關(guān)人員核對確認；

中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準則——基本準則》及具體評估準則。

相關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬證明、有關(guān)會計資料及該委評資產(chǎn)的現(xiàn)場拍攝資料等。

十、公示反饋意見收集及處理方式

意見收集單位：江蘇省農(nóng)墾集團有限公司

聯(lián)系電話:025-57716506

處理方式：與評估機構(gòu)溝通并答復(fù)。

十一、公示期

2021年9月23日至2021年9月30日。

江蘇省農(nóng)墾集團有限公司

                               2021年9月22日